ГлавнаяРегистрацияВход ...
Понедельник, 22.10.2018, 08:52
Форма входа
Меню сайта

Категории раздела
Мои статьи [11]
Про материнский капитал [5]
Советы покупателям [7]
Советы продавцам [2]
Ипотека [4]
Наследство, приватизация, сервитут, дачная амнистия ... [2]
Новости рынка недвижимости [8]

Полезные статьи
[01.06.2012]
Как получить налоговый вычет? 
[01.06.2012]
Договор долевого участия: как на самом деле работает 214-ФЗ? 
[01.06.2012]
Налога на роскошь не будет. Зато налог на недвижимость могут ввести уже в четвертом квартале 
[20.02.2012]
СНЯТИЕ ГРАЖДАН С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА 
[20.02.2012]
КОНЕЦ СВЕТА: ЧЕГО РЕАЛЬНО СТОИТ БОЯТЬСЯ В 2012 ГОДУ? 

Наши друзья

Новости дня

Мы

Статистика





Поиск

Главная » Статьи » Советы продавцам

Продажа квартиры из-под залога

В условиях нестабильной экономики многие собственники ипотечных квартир в ужасе осознали, что не могут выплачивать ипотечный кредит за квартиру.

Не переживайте, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не катастрофа.
Причинами продажи объектов из-под залога могут быть далеко не только трудности с выплатой ипотечного кредита. Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются:

 

  • улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру получше взамен той, за которую выплачивает ипотеку);

  • развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру);

  • перемена места жительства заемщика;

  • невозможность платить по принятым на себя обязательствам;

  • фиксация  инвестиционной составляющей приобретенного объекта.

     

Кто?
 

  • Всех людей, которые хотят продать свою квартиру из-под залога, профессионалы рынка делят на два типа: позитивно настроенные и негативно настроенные.

  • Позитивно настроенные заемщики, как правило, достигают своих целей, если все условия задачи  расписаны, идет взаимодействие со всеми участниками процесса (банк, заемщик, риэлтор, покупатель).

  • Негативно настроенных продавцов можно охарактеризовать как лиц, желающих добиться  реализации предмета залога на своих условиях и по своему усмотрению. Причем мотивацией могут быть как сложившиеся тяжелые обстоятельства, так и получение прибыли. Огромную роль играет состояние рынка недвижимости. Особенно трудно всем участникам работать на падающем рынке. В зоне риска по дефолтам в настоящее время находятся долларовые кредиты.

     

Как?

Чтобы начать процедуру, необходимо:

 

  • получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

  • узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.е. была ли смена залогодержателя;

  • проконсультироваться с риэлтором, узнать динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных  объектов недвижимости.

Существует несколько традиционных схем продаж квартир из-под залога.

 

Без перевода залога на нового собственника

 

Вариант 1. Покупатель с прямыми деньгами. В день проведения сделки покупатель помещает всю сумму средств на расчетный счет заемщика (можно открыть счет в этом банке и перечислить деньги), банк списывает ссудную задолженность, подписывается договор купли-продажи, банк выдает заявление на снятие обременения, документы, включая закладную, заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС. Как результат покупатель получает квартиру без обременения. При такой схеме покупатель нервничает из-за того, что все его финансовые средства переданы продавцу до регистрации договора. Срок регистрации может быть месяц и более.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

 

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца. Тогда ход сделки предполагает помещение денег в две банковские ячейки, в одну из которых закладываются деньги банку, достаточные для полного досрочного погашения долга покупателя на дату окончания договора аренды, а также дополнительные средства по платежам из расчета 45 суток, заявление о полном досрочном погашении (без указания точной суммы и даты погашения), доверенность на сотрудника банка на право внесения средств на счет. Условия доступа: предъявление копии зарегистрированного договора купли продажи или выписки из ЕГРП. Во вторую ячейку закладываются оставшиеся средства для расчетов с продавцом. Условия доступа: оригинал зарегистрированного договора из УФРС. После этих процедур  идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения. Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация и т. д.

 

С переводом залога  на нового собственника


Арендуется также одна или две ячейки. Закладываются средства для продавца и средства для банка. Подписывается договор, получается согласие банка на переход права собственности с сохранением обременения, регистрируется договор купли продажи, обременение остается. После внесения денег на счет продавца происходит списание денежных средств, после чего банк выдает закладную, заявление о снятии обременения, заявление от продавца и покупателя. Еще раз документы сдаются на регистрацию в УФРС. В результате  покупатель получает чистые документы.

 

С кредитными средствами другого банка


Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после  подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Данная схема взаимодействия в настоящее время еще очень плохо разработана и мало применима.

Автор: Кошелев Алексей Сергеевич



Источник: http://www.becar.ru/press2.php?mes=16118
Категория: Советы продавцам | Добавил: ЛидерКредо (11.12.2011) | Автор: ЛидерКредо
Просмотров: 1019 | Теги: продажа, залог, квартиры, банк, иоптека | Рейтинг: 0.0/0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]

  Агентство недвижимости "ЛидерКредо" г.Саров
Хостинг от uCoz